Komputer i dokumenty

28 czerwca 2015 r. weszła w życie nowa procedura – Zgłoszenie Budowy, która zastępuje lub inaczej – jest alternatywą dla dotychczasowej procedury – uzyskania pozwolenia na budowę. Od tego czasu, inwestor może sam zdecydować, którą procedurę wybierze, aby móc rozpocząć budowę swojego wymarzonego domu.

Oczywiście, aby wniosek o zgłoszenie budowy był wystarczający, należy spełniać określone warunki, przede wszystkim:

  • musi być zabudową jednorodzinną,
  • budynek, którego obszar oddziaływania nie wykracza poza granice działki,
  • obiekt nie ma negatywnego wpływu na środowisko.

Zgłoszenie budowy, to tzw. „milcząca zgoda” i jest przede wszystkim dużym uproszczeniem dla tych osób, którym zależy na czasie oraz dla tych, którzy chcą rozpocząć niewielką inwestycję. Zgłoszenie budowy na pewno NIE obejmuje zabudowy wielorodzinnej, bliźniaczej lub szeregowej, ponieważ taki rodzaj inwestycji swoim obszarem oddziaływania będzie wykraczał poza teren działki objętej zamierzeniem inwestycyjnym.

Co to jest obszar oddziaływania obiektu?

Obszar oddziaływania obiektu – jest to teren w otoczeniu domu (lub innego obiektu), który jest wyznaczany na podstawie przepisów, które ustalają ograniczenia w zagospodarowaniu, powiązane z tym domem (lub obiektem). Mowa tutaj o Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub Warunkach Zabudowy (WZ). Ograniczenia powstają od parametrów domu, na podstawie danego projektu architektoniczno – budowlanego przyszłego domu wraz z jego usytuowaniem na konkretnej działce / terenie.

Należy pamiętać, że nowelizacja prawa budowlanego z dnia 25 czerwca 2015 roku przeniosła na architekta adaptującego projekt architektoniczno – budowlany, obowiązek określania obszaru oddziaływania obiektu, bez względu na to czy jako inwestor zdecydujesz się na procedurę zgłoszenia budowy, czy też procedurę mającą na celu uzyskanie pozwolenia na budowę. Oznacza to, że wybrany przez ciebie i upoważniony do celu adaptacji projektu architekt, będzie musiał dokonać analizy ograniczeń w zabudowaniu, w tym również zabudowy danego terenu/działki.

Jakie mogą być ograniczenia dotyczące zagospodarowania?

Najistotniejszą informacją w trakcie wykonywania analizy obszaru opracowania jest ustalenie, czy projektowany dom (obiekt) swoim usytuowaniem oraz wielkością będzie ingerował na sąsiadującą działkę. Zadaniem architekta jest tutaj przede wszystkim dokładna analiza warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich rozmieszczenie. Do tych warunków technicznych możemy zaliczyć np.:

  • ochronę przeciwpożarową – rozpatrzenie odległości planowanej inwestycji (Twojego domu) względem granic z sąsiednią nieruchomością,
  • zacienienie – analiza, czy Twoja inwestycja budowlana nie będzie ograniczać dopływu naturalnego światła dziennego do obiektów znajdujących się na sąsiednich działkach,
  • ochrona środowiska, przyrody, zabytków oraz prawa wodnego – szczegółowa analiza warunków technicznych zarówno dla planowanej inwestycji, jak i działek sąsiadujących pod kątem emisji hałasu (w sytuacji gdy obiekt ma być np. zakładem usługowym czy produkcyjnym), pod kątem odległości ujęć wody lub otoczenia zabytków,
  • zbiorniki na gaz, studnie lub oczyszczalnie ścieków – analiza odległości obiektów dodatkowych, które mogą mieć wpływ na ograniczenie sąsiada w swobodnym usytuowaniu domu oraz obiektów takich jak zbiorniki na gaz, studnie, czy też oczyszczalnię ścieków.

Warunki, jakie trzeba spełniać w przypadku zgłoszenia budowy

Procedura zgłoszenia budowy dotyczy tylko:

  • budowy wolno-stojących budynków mieszkalnych, których obszar opracowania mieści się w całości na działce / terenie (np. dom jednorodzinny),
  • rozbudowy, przebudowy lub nadbudowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych, tylko w przypadku, gdy wskazane roboty budowlane nie będą powodowały powiększenia obszaru opracowania. W innym przypadku należy starać się o standardowe uzyskanie pozwolenia na budowę.
  • budowy wolno-stojących parterowych budynków stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35m2,
  • budowy sieci elektroenergetycznych, które obejmują znamionowe napięcie nie wyższe niż 1kV, oraz sieci kanalizacyjnych, cieplnych, wodociągowych i telekomunikacyjnych.

Zgłoszenie budowy – procedura składania wniosku oraz potrzebne dokumenty

Tak jak w przypadku pierwszej procedury – pozwolenia na budowę, tak i przy procedurze zgłoszenia budowy, najważniejszym dokumentem jest projekt architektoniczno – budowlany, sporządzony w 4 egzemplarzach. I tak jak wyżej opisaliśmy – aby inwestycja, czyli budowa Twojego przyszłego domu mogła zostać objęta zgłoszeniem budowy, architekt adaptujący, który zajmuje się projektem budowlanym i określeniem obszaru działania inwestycji musi dowieść, że budynek mieści się w całości na wybranej działce oraz spełnia wszelkie inne wymogi, o których mówi procedura opisana w Prawie Budowlanym.

Jakie dokumenty trzeba dołączyć do wniosku o Zgłoszenie Budowy?

Do wniosku zgłoszenia budowy należy dołączyć poniższe dokumenty:

  • 4 egzemplarze projektu architektoniczno-budowlane,
  • wypis i wyrys z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub Warunki Zabudowy (WZ),
  • informacja o obszarze oddziaływania obiektu,
  • dowód potwierdzający o tym, że masz prawo do dysponowania nieruchomością w celach budowlanych,
  • zaświadczenie właściwego zarządcy drogi w przypadku drogi wojewódzkiej lub krajowej.

W przypadku procedury Zgłoszenia Budynku nie jest wymagane posiadanie warunków przyłączenia obiektu do mediów (sieci gazowej, energetycznej, wodociągowej oraz kanalizacyjnej) – media i informacja o dostępie do drogi publicznej zostanie sprawdzona na końcowym etapie budowy domu – na etapie oddawania go do użytku.

Kiedy możemy rozpocząć budowę domu zgdnie z procedurą Zgłoszenia Budynku?

Wniosek, a raczej zgłoszenie budowy należy złożyć na minimum 30 dni prze planowanym terminem rozpoczęcia pierwszych robót budowlanych, ponieważ właściwy organ administracyjny – zazwyczaj prezydent miasta powiatowego lub starosta ma 30 dni na zajęcie stanowiska w Twojej sprawie. Jeżeli przez ten czas nie wniesie co do niego sprzeciwu, to złożone razem z wnioskiem projekty architektoniczno -budowlane Twojego przyszłego domu podlegają ostemplowaniu. Tak samo w tym przypadku – dwa projekty architektoniczno -budowlane zostają dla Ciebie z tym, że jeden należy przekazać Twojemu kierownikowi budowy, jeden zostaje w urzędzie, a ostatni zostanie przekazany do nadzoru budowlanego.

Pamiętaj, że Twoim obowiązkiem jest zawiadomienie o zamierzonym terminie prac budowlanych powiatowego inspektora nadzoru budowlanego oraz projektanta, który będzie sprawował nadzór nad zgodnością realizacji budowy z ostemplowanym projektem domu. Obiekt budowlany wymaga również geodezyjnego wytyczenia na Twojej działce oraz wyznaczenia Kierownika Budowy.

Co jeśli nasze zgłoszenie budowy nie przejdzie weryfikacji?

Jeżeli w dokumentacji są jakieś błędy lub braki – zostaniesz poinformowany o ich usunięciu w konkretnym terminie. Jeżeli tego nie uczynisz, organ właściwy wnosi sprzeciw i tym samym bieg zgłoszenia zostaje przerwany. Musisz wtedy usunąć błędy lub braki, złożyć ponownie wniosek i czekać kolejne 30 dni na decyzję.

Jeżeli Twoja inwestycja budowlana nie spełnia warunków procedury Zgłoszenia Budowy, wtedy jedynym rozwiązaniem jest staranie się o uzyskanie pozwolenia na budowę.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *