Polska to kraj urzędników, a biurokracja to niestety podstawa, w związku z tym musimy liczyć się z tym, że bieganina za załatwianiem formalności nas nie ominie, bez względu na to czy będziemy się starać o uzyskanie pozwolenia na budowę, czy też wystąpimy z wnioskiem zgłoszenia budowy. Jest to także proces bardzo czasochłonny i czasem skomplikowany, dlatego w kryzysowych momentach zalecam wzięcie kilku głębszych oddechów 🙂 Pamiętajmy, że na końcu tej trudnej i czasami zawiłej drogi czeka nas nagroda w postaci swojego własnego, wymarzonego domu.
Warto także rozważyć decyzję o skorzystaniu z pomocy profesjonalistów w działaniach zmierzających do jej uzyskania, gdyż może trochę różnić się w zależności od lokalnych wymogów i przepisów. Zalecam też załatwianie formalności rozpocząć dużo wcześniej.
Pamiętaj, nieznajomość prawa nie tłumaczy i nie zwalnia ze spełnienia określonych wymogów!
Zanim kupisz działkę powinieneś mieć już przygotowany komplet dokumentów, które zaświadczą, że na wybranej działce możesz postawić określony dom. Inaczej może okazać się, że nie wybudujesz tam swojego wymarzonego domu. Pamiętaj, aby zawsze sprawdzać aktualne wymogi, ponieważ przepisy co jakiś czas się zmieniają. Więc zanim sfinalizujesz transakcję kupna działki, dokładnie zapoznaj się z aktualnym prawem oraz zgromadź wszelkie niezbędne dokumenty.
Przede wszystkim zwróć uwagę na to, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może określać specyficzne wymogi, jakie dana działka musi spełniać lub co gorsza – wymogi, które uniemożliwiają budowę domu na określonym terenie!
Przykrą wiadomością jest to, że nie każda gmina posiada plany zagospodarowania i wówczas wydają tylko tzw. warunki zabudowy. W związku z tym, zanim udamy się do notariusza w celu załatwienia formalności związanych z kupnem działki – upewnijmy się, czy aby na pewno na wybranej działce będziemy mogli postawić taki dom o jakim marzymy! Weźmy pod uwagę to, że nie na każdej działce będziemy mogli postawić dom zgody z wybranym projektem.
Uwaga!
Działka musi zapewniać takie posadowienie budynku, aby były spełnione podstawowe warunki wymagane przez prawo, m.in:
- musi być zgodność z warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu,
- odległość domu od ulicy musi być określona linią zabudowy,
- muszą być minimum 4-ry metry odstępu między ścianą z oknem lub drzwiami od granicy działki lub min. 3 metry przy tzw. „ścianie ślepej”.
Budowa domu – pozwolenie czy zgłoszenie?
Aby móc ruszyć z budową domu konieczne jest wcześniejsze uzyskanie zgody właściwego urzędu, która jest wydawana na podstawie kompletu dokumentów złożonych przez inwestora budowy.
Zgoda ta może być wydawana na podstawie:
- decyzji urzędowej na wniosek o uzyskania pozwolenia na budowę lub
- tzw. „milczącej zgody” na złożone w urzędzie zgłoszenie o budowie – możliwość ta weszła w życie z dniem 25 czerwca 2015 roku.
Wybór procedury uzyskania zgody na budowę zależy od inwestora (czyli Ciebie), jednak nie każdy może zacząć budowę tylko na podstawie zgłoszenia.
Druga z wymienionych wyżej procedur – czyli zgłoszenie budowy jest na pewno rozwiązaniem zapewniającym szybsze rozpoczęcie budowy, jednak są przypadki, które uniemożliwiają rozpoczęcie budowy poprzez tę procedurę. W takim przypadku jesteśmy zmuszeni do starania się o uzyskania standardowego pozwolenia na budowę.
Uzyskanie pozwolenia na budowę domu. Kiedy zgłoszenie budowy NIE jest możliwe
Mimo, że standardowe uzyskanie pozwolenia na budowę domu jest procesem wymagającym dłuższego czasu oczekiwania na decyzję, to i tak bardzo często inwestorzy wybierają właśnie to rozwiązanie. Najczęściej powodem tego jest ułatwienie formalności związanych z zaciągnięciem kredytu na budowę domu. Niejednokrotnie też jesteśmy zmuszeni do wybrania tego rozwiązania, ponieważ zgłoszenie budowy nie jest możliwe w naszym przypadku, a nie jest możliwe gdy:
- obszar tzw. oddziaływania projektowanego budynku wykracza poza granicę działki, na której planujemy budowę domu, tzn. że może być on uciążliwy dla sąsiadów. Do takich przypadków możemy zaliczyć np. zwiększenie zanieczyszczenia powietrza, generowanie uporczywych zapachów czy hałasu, ograniczenie światła dziennego i wiele innych przypadków. Obszar oddziaływania jest określany przez naszego projektanta domu, a w sytuacji, gdy zdecydujemy się na zakup gotowego projektu – określony zostaje w momencie adaptacji projektu do wymogów (zobacz też: Na jaki projekt domu się zdecydować – autorski czy gotowy?);
- wybrana przez nas działka znajduje się na terenie objętym ochroną przyrody. W takiej sytuacji jest wymagane postępowanie środowiskowe, które jest przeprowadzone przez urząd. Ma one na celu zbadanie, czy nasz nowo wybudowany dom nie będzie szkodził środowisku;
- budynek, który chcemy wybudować ma być domem wielorodzinnym, bliźniakiem lub w zabudowie szeregowej.
Pozwolenie na budowę i zgłoszenie budowy – jakich dokumentów potrzebujemy?
Aby móc rozpocząć budowę domu, musimy uzyskać zgodę urzędu, w związku z tym składamy:
- wniosek o pozwolenie na budowę lub
- zgłoszenie zamiaru budowy.
Bez względu na to, którą z powyższych procedur wybierzemy, musimy posiadać komplet dokumentów, który dołączamy wraz z wnioskiem.
Wymagane dokumenty to:
- Projekt budowlany sporządzony w 4-rech egzemplarzach – to jeden z najważniejszych załączników do wniosku, na który składa się:
– projekt zagospodarowania działki lub terenu, który jest naniesiony na aktualną mapę. Projekt ten powinien uwzględniać granice działki/terenu, wszystkie istniejące lub planowane obiekty budowlane (rzuty oraz wzajemne układy), pasy zieleni, uzbrojenie terenu, systemy komunikacji oraz odprowadzania ścieków, a także wszelkie inne elementy charakterystyczne działki lub terenu. Obowiązkowo należy umieścić również wzajemne odległości oraz wymiary wszystkich naniesionych elementów.
– projekt architektoniczno-budowlany, czyli pełny opis przeznaczenia oraz metody wykonania wraz z formą obiektu budowlanego, który zamierzamy na danej działce wybudować. - Deklaracja zapewniająca o prawie do dysponowania daną nieruchomością pod cele budowlane.
- Decyzję o warunkach zabudowy w przypadku, gdy dla obszaru na którym znajduje się nasza działka, nie ma miejscowego planu o zagospodarowaniu przestrzennym.
- Dokument wydany przez właściwą izbę samorządu zawodowego potwierdzający o wpisie wybranego przez nas projektanta na listę jej członków, aktualny na dzień opracowania projektu.
- Potwierdzenie zapłaty, w przypadku gdy dom lub jego część ma zostać przeznaczona na cele inne niż mieszkanie. Do takich celów można zaliczyć np. warsztat samochodowy, gabinet kosmetyczny, fryzjerski czy lekarski, sklep, bądź inny rodzaj działalności.
Pamiętaj, że złożenie do urzędu niekompletnych dokumentów będzie skutkowało znacznym wydłużeniem czasu oczekiwania na decyzję bez względu na wybrany rodzaj procedury. Dlatego zaraz na początku poprośmy urzędnika o wykaz dokumentów, które musimy złożyć w przypadku naszej działki wraz z wnioskiem, po to aby nie wydłużać czasu oczekiwania oraz aby nie tracić czasu na kolejne wizyty w urzędzie.
Jak długo czeka się na uzyskanie pozwolenia na budowę?
Procedura w przypadku pozwolenia na budowę wygląda następująco:
- złożenie wniosku o pozwolenie wraz z kompletem wymaganych dokumentów,
- weryfikacja dokumentów (na tym etapie możemy zostać zawiadomieni o dostarczenie brakujących dokumentów),
- ustalenie stron postępowania oraz zawiadomienie ich o wszczęciu postępowania,
- czas oczekiwania na wydane decyzji o pozwoleniu na budowę powinno zamknąć się w ciągu 65 dni oraz doręczenie ich stronom postępowania (zarówno do inwestora, który złożył wniosek, jak i do właścicieli sąsiednich nieruchomości, którzy w przypadku tej procedury są stroną postępowania). Strony mają 14 dni licząc od otrzymania decyzji na jej ewentualne odwołanie się.
Zgłoszenie budowy – czas oczekiwania na zgodę
- złożenie w urzędzie zgłoszenia o budowie wraz z kompletem wymaganych dokumentów,
- weryfikacja dokumentów (na tym etapie możemy zostać zawiadomieni o dostarczenie brakujących dokumentów),
- zamieszczenie w biuletynie informacji publicznej o dokonanym zgłoszeniu, w przeciągu 3 dni od zgłoszenia.
- czas, w którym urząd może wydać decyzję o sprzeciwie to 30 dni od otrzymania zgłoszenia lub tzw. „milcząca zgoda” urzędu.
- zamieszczenie informacji o sprzeciwie lub jego braku będzie zamieszczona w przeciągu 3 dni, licząc od dnia zaistnienia zdarzenia.
Kiedy mogę rozpocząć budowę domu?
Budowę domu na podstawie uzyskania pozwolenia na budowę możesz rozpocząć się po 14 dniach od wydania zgody przez urząd, jeżeli w tym czasie strony nie wniosą sprzeciwu.
Pamiętaj, aby przed pierwszym wbiciem łopaty zawiadomić inspektora nadzoru budowlanego, jak i projektanta pełniącego rolę nadzoru nad zgodnością realizacji budowy z projektem o terminie rozpoczęcia budowy – jest to obowiązkiem inwestora bez względy czy otrzymaliśmy zgodę na budowę poprzez pozwolenie czy zgłoszenie.
Dokumenty, które musisz odebrać z urzędu:
Decyzja o pozwoleniu na budowę domu jest wysyłana pocztą. W przypadku procedury zgłoszenia budowy – pisemna odpowiedź może zostać wydana w formie pisemnej na Twój wniosek. Nie jest wysyłana z automatu pocztą, ponieważ ustawa zgłoszenia budowy przewiduje procedurą tzw. „milczącej zgody”. Pismo te nie jest potrzebne, aby móc rozpocząć pierwsze prace budowlane, jednak zalecamy postarać się o jego wydane z dwóch powodów – lepiej mieć wszystko na piśmie, a drugi powód to kwestie związane z kredytowaniem budowy, przy których często bank wymaga posiadania takiego potwierdzenia.
Obowiązkowo każdy inwestor musi osobiście odebrać ostemplowany dziennik budowy oraz swój egzemplarz projektu budowlanego.
Ważność pozwolenia na budowę oraz zgłoszenia budowy
W przypadku zgłoszenia budowy, budowa nie może rozpocząć się później niż 3 lata od określonego w zgłoszeniu terminu. Po tym czasie konieczne jest ponowne dokonanie zgłoszenia.
W przypadku pozwolenia na budowę, budowa nie może również rozpocząć się później niż 3 lata od terminu, w którym decyzja stała się uprawomocniona lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata. Po tym czasie także musimy ubiegać się o ponowne pozwolenie na budowę lub o możliwość wznowienia przerwanych robót budowlanych.