Uzyskanie pozwolenia na budowę domu – krok po kroku!

Złożenie wniosku o uzyskanie pozwolenia na budowę domu to standardowa i wciąż dosyć popularna procedura, gdy chcemy wybudować dom – do niedawna jedyna. Przypominamy, że w 2015 roku weszła w życie nowa procedura, tzw. zgłoszenie budowy – szczególnie przydatna dla tych osób, którym zależy na czasie. Dzisiaj jednak zostaniemy przy temacie uzyskania pozwolenia na budowę. Jeżeli więc chcesz dowiedzieć się co musisz zrobić krok po kroku, aby uzyskać pozwolenie na budowę domu, jakie dokumenty będą potrzebne i gdzie je złożyć – zapraszamy do dalszej części artykułu.

KROK 1: Uzyskanie wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy

W pierwszej kolejności powinniśmy udać się do urzędu gminy po MPZP, czyli wypis z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub ewentualnie po Warunki Zabudowy (WZ) w przypadku, gdy nasza działka nie nie jest objęta MPZP – musimy wówczas w urzędzie złożyć wniosek o wydanie decyzji o Warunkach Zabudowy. Decyzja o Warunkach Zabudowy wydawana jest przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, może ją również wydać upoważniony do tej czynności urzędnik. Czas oczekiwania na wydanie Warunków Zabudowy (WZ) trwa zazwyczaj od 14 do 30 dni.

Z kolei, jeżeli nasza działka jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, wpis otrzymany znacznie szybciej. Niejednokrotnie MPZP jest umieszczona na stronie internetowej konkretnych urzędów.

Jeżeli mamy już Warunki Zabudowy lub MPZP musimy dokładnie sprawdzić jakie wymagania stawia plan zagospodarowania terenu względem naszej działki. Jest to bardzo istotne, ponieważ musimy mieć pewność, że nasza działka – a konkretnie jej uwarunkowania oraz obowiązujące na niej wymagania urzędowe pasują do naszego wymarzonego projektu domu.

KROK 2: Wykonanie mapy do celów projektowych

Kolejnym krokiem jaki powinniśmy wykonać, jest zlecenie upoważnionemu geodecie wykonania aktualnej mapy do celów projektowych w skali 1:500.

Mapa do celów projektowych to mapa sytuacyjno-wysokościowa i jest obowiązkowym elementem, który jest niezbędny do wykonania projektu budowlanego w naszym kraju. Na tą mapę architekt adaptujący projekt naniesie obrys naszego przyszłego domu.

Korzystając już z usług geodety, bardzo dobrym pomysłem jest zlecenie mu wykonania badań geotechnicznych terenu, które sprawdzą jaki jest poziom wód gruntowych oraz jaka jest nośność gruntu na terenie naszej działki.

KROK 3: Projekt architektoniczno – budowlany

Newralgicznym załącznikiem do wniosku o uzyskanie pozwolenia na budowę domu jest projekt budowlany, który jest wydawany w 4-rech egzemplarzach, ponieważ jeden musi zostać w urzędzie, drugi musi zostać wydany do organu nadzoru budowlanego, z kolei dwa pozostałe egzemplarze projektu Twojego przyszłego domu muszą wrócić do Ciebie. Jeden z nich zostawiasz sobie, z kolei drugi musisz przekazać Twojemu kierownikowi budowy.

O tym czy lepiej zdecydować się na projekt domu pod indywidualne zamówienie czy skorzystać z możliwości kupna gotowego projektu pisaliśmy tutaj. Jest to sytuacja bardzo indywidualna, często zależy od konkretnych wymagań i kwestii finansowych. Zachęcamy do zapoznania się z artykułem w którym porównujemy te dwie możliwości (link do artykułu podany nieco wyżej), może pomoże podjąć Waszą decyzję.

Ważnym czynnikiem jakim należy się kierować przy wyborze konkretnego projektu lub planowaniu projektu to wymiary działki oraz wytyczne działki, które zostały określone przez urząd tej gminy. Oczywiście musi ona spełniać także nasze wymagania.

Pełnoprawny projekt budowlano-architektoniczny naszego przyszłego domu powinien zawierać część:

• opisową,
• architektoniczną,
• konstrukcyjną,
• instalacyjną,
• charakterystykę energetyczną, oraz
• zgody na zmiany.

W przypadku, gdy zdecydowaliśmy się na kupno gotowego projektu, musimy dostosować (zaadaptować) go do warunków terenowych naszej działki oraz oczywiście do naszych indywidualnych wymagań oraz oczekiwań. Przypominamy i tutaj, że gotowe projekty można, a wręcz należy adaptować – błędnym myśleniem jest, że gotowy projekt musi zostać w takiej formie, w jakiej go kupiliśmy. Projekt może być dostosowywany jedynie przez uprawnionego architekta – często w firmach oferujących sprzedaż gotowych projektów, mamy możliwość od razu skorzystania z oferty adaptacji projektu lub prosić o ewentualne polecenie jakieś osoby.

Architekt, który zajmie się adaptacją projektu, sporządza na aktualnej mapie projekt zagospodarowania terenu, który obejmuje:

• wyznaczenie granic naszej działki / terenu,
• jej usytuowanie i obrys,
• układy istniejących już obiektów budowlanych oraz tych projektowanych,
• sieci uzbrojenia terenu,
• sposób oczyszczania lub odprowadzania ścieków,
• układ komunikacyjny oraz układ zieleni wraz z wyznaczeniem elementów charakterystycznych, podaniem wymiarów oraz rzędnych i wzajemnych odległości obiektów w odniesieniu do zarówno projektowanej, jak i istniejącej zabudowy terenów sąsiednich (Art. 34, pkt. 3, ust.1).

Architekt także wprowadza zmiany na gotowy projekt.

KROK 4: Uzyskanie warunków technicznych dostawy mediów

Mowa tutaj o poniższych mediach:

• woda,
• gaz,
• energia elektryczna,
• odbiór ścieków i odpadów stałych.

Zatrudniony przez nas architekt dostosowujący projekt przyszłego domu, przygotowuje również dokumentację do ZUDP czyli Zespołu Uzgodnień Dokumentacji Projektowej.

Co to jest uzgodnienie ZUDP (Zespołu Uzgodnień Dokumentacji Projektowej)?

Uzgodnienie ZDUP, jest to jeden z ważniejszych dokumentów – opinia zakładu działającego w starostwie w wydziale geodezji. Dokument ten wyznacza odległości między projektowanymi obiektami: budynkami, zjazdami, sieciami oraz w stosunku do granic działek i innych obiektów.

Decyzja o warunkach zabudowy lub miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego mogą posiadać dodatkowe i szczegółowe warunki, które Ty jako inwestor musisz spełniać. Są to wszelkiego rodzaju indywidualne uzgodnienia i opinie różnych organów, które mogą dotyczyć, np.

• opinii Konserwatora Zabytków,
• uzgodnienia przeciwpożarowe (w sytuacji, gdy wymaga tego charakter obiektu),
• wyłączenie gruntów z produkcji rolnej lub leśnej,
• opinii Państwowego Inwestora Sanitarnego (w sytuacji, gdy wymaga tego charakter obiektu),
• oraz inne.

KROK 5: Uzyskanie pozowlenia na budowę domu

Jak już wspomniałem, pozwolenie na budowę wystawiane jest przez starostę w formie decyzji administracyjnej. Do wniosku o pozwolenie na budowę domu należy dołączyć dokumenty, które są zgodne z art. 33 pkt. 2:

• 4 egzemplarze projektu budowlanego wraz z pełnymi opiniami, uzgodnieniami oraz pozwoleniami, a także wszelkimi innymi dokumentami, wymaganymi szczególnymi przepisami. Należy tutaj dołączyć także zaświadczenie architekta adaptującego o jego przynależności do izby samorządu zawodowego aktualnym na dzień, w którym został opracowany projekt.
• wypis z rejestru gruntów dla swojej i sąsiednich działek,
• decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku gdy jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
• warunki techniczne dostawy mediów (woda, prąd, gaz, kanalizacja),
• oraz oczywiście oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Gdzie składa się wniosek o uzyskanie pozwolenia na budowę?Skąd go wziąć i jakie podać w nim informacje?

Wniosek o pozwolenie na budowę domu musi być złożony na urzędowym formularzu, który jest dostępny na stronach internetowych urzędów. Wniosek ten należy złożyć w terminie obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy.

We wniosku o uzyskanie pozwolenia na budowę domu powinno podać się takie informacje, jak:

• dane inwestora (Twoje dane: imię, nazwisko, adres, dane kontaktowe),
• rodzaj inwestycji (np. dom jednorodzinny, wielorodzinny, bliźniak, itd.),
• adres miejsca budowy wraz z oznaczeniem nieruchomości (numer działki, obręb ewidencyjny).

Jeżeli spełnimy wszystkie wymagania wraz z dostarczeniem wszystkich niezbędnych dokumentów oraz wniosków, zgodnie z art. 35, pkt.4 Ustawy o Prawie Budowlanym, właściwy organ musi wydać nam pozytywną decyzję – pozwolenie na budowę. Czas oczekiwania na decyzję wynosi do 65 dni licząc od dnia złożenia wniosku o wydanie takiej decyzji.

We wniosku są błędy lub niedostarczyłem wszystkich wymaganych dokumentów – co wtedy?

W przypadku, gdy zostaną stwierdzone jakieś błędy w dokumentacji lub nie dostarczymy wszystkich wymaganych dokumentów – właściwy organ wyda postanowienie o Twoim obowiązku usunięcia wskazanych w dokumencie nieprawidłowości wraz z określeniem terminu, w którym należy je usunąć. Jeżeli w wskazanym terminie nie usuniesz wskazanych nieprawidłowości – organ właściwy wyda decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu, czyli odmowie pozwolenia na budowę, o czym mówi art. 35, pkt. 3 Ustawy o Prawie Budowlanym.

Jeżeli wszystko będzie się zgadzało i dostaniesz pozwolenie na budowę pamiętaj, że decyzja ta uprawomocni się dopiero po 14 dniach od daty jej odebrania. W związku z tym nie zaczynaj budowy wcześniej, bo zapłacisz karę!

Decyzja pozwolenia na budowę jest ważna 3 lata, jednak pamiętaj, że zanim zaczniesz budowę należy wcześniej (7 dni przed) powiadomić o tym urząd!